Полномочия общего собрания собственников и правовой статус ТСЖ

1. Введение: Собственность и управление в МКД

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом (ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Высшим органом управления, через который реализуется это право, является общее собрание собственников (ОСС) (ст. 44 ЖК РФ).

2. Ключевые полномочия общего собрания собственников

К исключительной компетенции ОСС относятся решения по следующим вопросам:

* Капитальные работы и финансы: Реконструкция, капитальный ремонт, выбор способа формирования фонда капремонта, определение размера взносов сверх минимума, получение кредитов на капремонт.

* Земельный участок и благоустройство: Определение порядка использования и ограничений на земельном участке, заключение соглашений о сервитуте, вопросы благоустройства и озеленения.

* Использование общего имущества: Передача общего имущества в пользование иным лицам (например, для размещения рекламных конструкций), определение уполномоченных лиц для заключения соответствующих договоров.

* Организация управления: Выбор способа управления МКД, определение порядка проведения заочных собраний, назначение администратора общего собрания, финансирование расходов на организацию собраний.

* Текущие вопросы: Решения о текущем ремонте, наделение совета МКД или его председателя соответствующими полномочиями, заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями, дача согласия на перевод жилого помещения в нежилое.

3. Правовой статус ТСЖ как хозяйствующего субъекта

* Некоммерческая корпоративная организация: ТСЖ создается как товарищество собственников недвижимости – одна из форм некоммерческой корпоративной организации (ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ). Оно не имеет извлечение прибыли в качестве основной цели.

* Юридическое лицо: ТСЖ является полноправным участником гражданского оборота: имеет обособленное имущество, может от своего имени заключать договоры, быть истцом и ответчиком в суде (ст. 48, 49 ГК РФ).

* Имущественная обособленность и ответственность: общее имущество в МКД принадлежит членам ТСЖ на праве общей долевой собственности. Важный принцип: ТСЖ не отвечает по обязательствам своих членов, а члены не отвечают по обязательствам ТСЖ (ст. 123.14 ГК РФ).

* Осуществление доходной деятельности: ТСЖ вправе осуществлять приносящую доход деятельность, если это служит достижению целей его создания и соответствует им (ст. 50 ГК РФ).

* Представительская функция: ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД в отношениях с третьими лицами (ч. 8 ст. 138 ЖК РФ).

4. Принятие решений и органы управления ТСЖ

* Кворум и большинство: ОСС правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более 50% голосов. Решения принимаются большинством голосов участников, а по отдельным важным вопросам (капремонт, реконструкция и др.) – не менее чем 2/3 голосов от общего числа собственников (ст. 45, 46 ЖК РФ).

* Органы управления: Высшим органом ТСЖ является общее собрание его членов. Исполнительными органами являются правление (коллегиальный) и председатель (единоличный) (ст. 123.13, 123.14 ГК РФ).

Источники

1. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ): Статьи 36, 44, 45, 46, 138, 161.1.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ): Статьи 48, 49, 50, 123.1, 123.12, 123.13, 123.14, 290, 291.