Памятка о составе общего имущества в многоквартирном доме

Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (МКД) является одним из ключевых элементов жилищных правоотношений в России. Это право возникает у собственников помещений в МКД автоматически и непосредственно связано с правом собственности на саму квартиру или нежилое помещение. Основным законодательным актом, регулирующим данный вопрос, выступает Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ).

Правовая основа

Согласно статье 36 ЖК РФ, к общему имуществу относятся помещения, конструкции и оборудование, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме. Более детальный и исчерпывающий перечень состава общего имущества утвержден Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме...».

Кроме того, при определении статуса и требований к нежилым помещениям, которые могут входить в состав общего имущества, применяются:

* Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

* Жилищный кодекс РФ (Глава 3), регулирующий перевод помещений из жилых в нежилые и обратно.

* Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, которое, среди прочего, запрещает размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах.

Что входит в состав общего имущества?

На основании Правил, утвержденных Постановлением № 491, в состав общего имущества включаются:

1. Помещения, не являющиеся частями квартир: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и подвалы с инженерными коммуникациями.

2. Конструктивные элементы: крыши, несущие и ненесущие ограждающие конструкции (фундаменты, стены, плиты перекрытий, балконы, колонны, окна и двери помещений общего пользования).

3. Инженерные системы: механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения. А именно:

* Системы ХВС и ГВС: стояки, ответвления до первого отключающего устройства, общедомовые приборы учета.

* Система водоотведения: канализационные стояки, выпуски, фасонные части.

* Система газоснабжения: газопроводы до запорной арматуры у внутриквартирного оборудования, коллективные приборы учета газа.

* Система отопления: стояки, обогревающие элементы, запорная арматура, общедомовые теплосчетчики.

* Система электроснабжения: вводно-распределительные устройства, этажные щитки, освещение мест общего пользования, сети до индивидуальных счетчиков.

4. Земельный участок: участок под домом с установленными границами, включая элементы озеленения и благоустройства.

5. Иные объекты: трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки в границах участка.

Особый статус подвальных и технических помещений

Важным является разграничение между техническим подвалом, который входит в состав общего имущества, и подвальным помещением как самостоятельным объектом недвижимости.

* Технический подвал признается общим имуществом, если он:

* Спроектирован как технический и не имеет самостоятельного назначения.

* Оснащен инженерными системами, требующими постоянного доступа специалистов.

* Не изолирован от этих инженерных систем.

* Самостоятельный объект недвижимости (подвальное помещение) может быть сформирован и поставлен на кадастровый учет как отдельная собственность. Критерии для этого устанавливаются судебной практикой (например, Постановление Президиума ВАС РФ № 13391/09), и ключевым признаком является его обособленность и возможность самостоятельного использования без ущерба для функционирования общедомовых систем.

Приоритетность источников информации

В случае расхождения сведений о составе общего имущества, содержащихся в разных источниках (техническая документация, бухгалтерский учет УК), приоритет имеют сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Заключение

Четкое определение состава общего имущества МКД является фундаментом для правильного расчета платы за содержание и ремонт, распределения обязанностей и разрешения споров между собственниками и управляющими организациями. Знание законодательной базы и критериев, изложенных в данной статье, позволяет собственникам эффективно защищать свои права и законные интересы в сфере жилищных отношений.